Haberler

Toplu yaşam alanlarında karşılaşılan sorunların büyük bir kısmı, yanlış usullerle alınan kararların mahkemelerce iptal edilmesinden kaynaklanır. Bir siteyi yönetmek sadece teknik işleri takip etmek değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerini “sıfır hata” ile işletmektir. Adnan Durak Yönetim Danışmanlık olarak, 30 yıllık kamu disiplinimizi sitenizin idari ve hukuki süreçlerine entegre ediyoruz.

1. Kat Malikleri Kurulu: Karar Alma Gücü ve Toplantı Usulleri

Site yönetiminin en üst karar organı olan Kat Malikleri Kurulu, rastgele toplanan bir topluluk değil, yasal bir kuruldur. Yapılan en küçük usul hatası, alınan kararların “Yok Hükmünde” sayılmasına neden olabilir.

• Olağan Toplantı Zamanı: Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde toplanılması esastır.
• Çağrı ve Tebligat Usulü: Toplantıya çağrı, toplantı gününden en az 15 gün önce her bir malike imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Günümüzde profesyonel yönetimimiz, bu süreci dijital kanallarla da destekleyerek katılımı maksimize etmektedir.
• Gündem Maddeleri: Toplantıda sadece gündemde belirtilen konular görüşülebilir. Ancak toplantıda hazır bulunan maliklerin salt çoğunluğu isterse yeni maddeler eklenebilir.

2. Karar Yeter Sayıları: Hangi Karar Nasıl Alınır? (KMK Detaylı Analiz)

Google sıralamalarında “uzmanlık” puanınızı artıracak en kritik yasal detaylar şunlardır:

• Çift Çoğunluk (Sayı ve Arsa Payı): Yönetici ve denetçi seçimi gibi rutin kararlar için hem malik sayısının hem de arsa payının yarısından bir fazlası gereklidir.
• Beşte Dört (4/5) Çoğunluk: Binanın dış cephe renginin değiştirilmesi, estetik değişiklikler veya Yönetim Planı‘nın değiştirilmesi için bu oran yasal zorunluluktur.
• Oybirliği Şartı: Ortak alanların kiraya verilmesi (Örn: Çatıya baz istasyonu kurulması veya dükkanın niteliğinin değiştirilmesi) gibi “mülkiyet hakkını” doğrudan etkileyen kararlar için tüm maliklerin onayı şarttır.
• Yüzde Elli Bir (%51 – Arsa Payı): Isı yalıtımı (mantolama) veya enerji verimliliği gibi “faydalı yenilik ve ilaveler” için arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

3. Yönetimin Denetlenmesi: Denetçi Hakları ve Şeffaflık

“Denetlenmeyen güç, suistimale açıktır.” Bizim yönetim anlayışımızda denetim, bir engel değil, bir güven tazeleme sürecidir.

• Denetçinin Yetkisi: Denetçiler, yöneticinin tüm defter ve belgelerini her zaman inceleme hakkına sahiptir.
• Denetim Raporu: Denetçi, her üç ayda bir veya yıl sonunda yaptığı incelemelerin sonucunu yazılı bir raporla kat maliklerine sunar.
• Dijital Denetim: Adnan Durak Yönetim olarak, Antalya’da bir ilki gerçekleştirerek denetçilerimize sunduğumuz “Online Denetim Paneli” ile banka hareketlerinin, faturaların ve ödeme makbuzlarının 7/24 anlık takip edilmesini sağlıyoruz.

4. Yönetim Planı: Sitenin Özel Anayasası

Her sitenin tapuda kayıtlı, binaya özel bir yönetim planı bulunur.

• Öncelik Sırası: Bir uyuşmazlıkta önce Yönetim Planı’na bakılır; orada hüküm yoksa KMK devreye girer.
• Hukuki Revizyon: Zamanla geçerliliğini yitiren veya sitenin güncel ihtiyaçlarını karşılamayan yönetim planlarının, hukuki normlara uygun olarak revize edilmesi konusunda profesyonel danışmanlık hizmeti sunuyoruz.

5. Mahkeme Süreçleri ve Kararın İptali (KMK Md. 33)

Usule aykırı alınan bir karar, herhangi bir kat maliki tarafından bir ay içerisinde (veya her halükarda altı ayda) sulh hukuk mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Adnan Durak Yönetim ile çalışmak, kararların yasal zırh altına alınması ve sitenizin mahkeme masraflarıyla karşı karşıya kalmaması demektir.